REIT 投信で銘柄分散 長期保有なら低分配型優位

REIT 投信で銘柄分散 長期保有なら低分配型優位

不動産投資信託(REIT)に分散投資するREIT投信に注目する個人投資家が増えている。REITは株式と異なった値動きをすることが多いため、運用資産の一部に組み込めば分散効果が高まり、リスク軽減効果が期待できる。REIT投信の特徴や注意点を押さえておこう。

12年ぶり高値圏

REITは投資家から集めた資金をオフィスや商業施設などの不動産に投じ、そこから得られる賃料収入を投資家に分配する金融商品だ。通常は利益の9割以上を分配金に回すため、株式に比べ利回りが高めなのが特徴だ。
現在は東京証券取引所に約60銘柄が上場し、分配金利回り(加重平均)は3・5%。年初の4・2%からは低下しているものの、東証1部上場企業の配当利回り(2・4%)に比べれば、なお1%ほど高い水準を維持している。
REITの総合的な値動きを示す東証REIT指数はおよそ12年ぶりの高値圏にある(グラフA)。REITは銀行からの借入金を不動産投資に充てるため、低金利の恩恵を受けやすい。国内の長期金利がマイナス圏に沈み、米国も再び利下げに転じる中、REITの相対的な利回りの高さが着目されている。
不動産市況も追い風だ。オフィスビル仲介大手の三鬼商事(東京・中央)によれば、都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の9月の空室率は1・64%と過去最低水準だ。オフィスの保有が多い国内REITにとって、オフィス賃料の増加は分配金拡大につながるとの見方は多い。
個別のREITを保有することもできるが、銘柄を分散させたいなら投信が便利だ。海外のREITに手軽に投資できるという利点もある。
三菱アセット・ブレインズによると、REIT投信は9月までに国内型が10カ月、海外型が3カ月連続の資金流入超(ETFなど除く)だった。9月の純流入額は474億円と2016年10月(1237億円)以来の大きさだ。
REIT投信にもインデックス型とアクティブ型がある。国内REIT投信のインデックス型は東証REIT指数の構成銘柄を機械的に保有する。アクティブ型はプロの運用者が市況などの分析に基づいて銘柄を選ぶ(表B)。
投信の保有コストである信託報酬は、一般的にインデックス型の方が低い。ニッセイ基礎研究所の前山裕亮准主任研究員によれば、国内REIT投信の平均信託報酬(通貨選択型など除く)はインデックス型が0・5%、アクティブ型は1・1%。販売手数料がかからない投信もある。

積み立て・小口で

REIT投信を選ぶ際は運用目的を明確にしたい。
日興リサーチセンターの藤原崇幸主任研究員は「長期投資なら決算頻度や配当を抑え、資産の成長を重視する投信の方が運用効率を高められる」と話す。毎月分配型の「J―REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)」を例に、分配金を再投資に回した場合と分配金を毎月受け取った場合を比較した(グラフC)。
2005年1月から保有を始めた場合、分配金(税引き前)を再投資に回すと資産が3倍に膨らむのに対し、分配金を支払うと2倍弱にとどまる。運用成果を再投資に回すことで得られる複利効果を生かした結果だ。
ただし、実際は利益から払い出される分配金には原則課税されるため、分配金を頻繁に払い出す投信は運用効率が下がる。なるべく決算頻度が低い投信を選びたい。年1回決算型のREIT投信には「eMAXIS 国内リートインデックス」「ニッセイJリートインデックスファンド」などがある。
一方、退職世代にとってREIT投信の分配金は年金の補完になる。分配金を重視するなら、毎月分配型などの投信を選ぶのも手だ。
REITの価格変動リスクは「株式と同程度」(前山氏)のため、債券や株など他の資産と組み合わせることを考えたい。ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏は相場が高値圏にあることを踏まえ「積み立ては小口で行い、時間の分散をきかせて投資すべきだ」と指摘している。

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