不動産投資の利回りの仕組みとは 不動産を選ぶ目安と調べ方について

不動産投資の利回りの仕組みとは 不動産を選ぶ目安と調べ方について

不動産投資をするときには物件を利回りから選ぶことがよくあります。しかし、本当に不動産広告に記載されている利回りを重視して物件を選んでしまってその結果はその予想通りになるのでしょうか。利回りの仕組みを知って、自分で不動産を評価できるようになりましょう。


不動産投資の利回りの仕組み

不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りがあります。それぞれの意味を理解するのが不動産の価値を評価するためには欠かせません。

表面利回り(グロス利回り)とは

表面利回りとは一年間に入る予定の家賃の不動産価格に対する割合です。投資用の不動産には利回り5%以上といった表記がありますが、この数字は一般的には表面利回りとなっています。

通常はその物件が満室になったときに得られる家賃収入を計算に用いるため、不動産経営で得られる最大の収入があったときに、物件価格の何%を一年間で取り返せるかを示しています。

実質利回り(ネット利回り)とは

実質利回りとは一年間に入ると想定される収入の不動産の購入費用と諸経費に対する割合です。

不動産経営には管理費や修繕費などの経費用、および税金がかかるため、家賃収入から諸経費を差し引いたものが実際に毎年手に入れられる収入に相当します。そして、不動産の購入には不動産取得税などの費用が発生することから、額面よりも投資に用いている金額は高くなります。その分も考慮して実際に投資した金額の何%を毎年取り返せるかを示しているのが実質利回りです。

実質利回りを上げるには?

不動産投資で利益を上げるためには実質利回りを上げなければなりません。実質利回りを上げるには可能な限り満室にしつつ、家賃を上限まで上げることが最も重要になります。それと合わせて不要な経費をかけずに経営を続けていくと実質利回りは向上するでしょう。

利回りの注意点とポイント

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利回りがよい物件を選んでも不動産投資に成功するとは限りません。利回りが計算されている仕組みを理解した上で指標としての意味をよく考えることが大切です。

利回りが高いとリスクも高くなる?

利回りを計算するときは各部屋に対して適切な家賃を想定しているのが一般的ではあるものの、家賃設定が高めになっていれば利回りも高くなります。しかし気をつけなければならないのは、家賃が高くて空室期間が増えると収入が減り、空室対策として家賃を下げると結果としてさらに収入が下がっていくという現象は起こり得ます。

最初に家賃を高めに想定して、実際の入居率とかけ離れてしまうと、後になって想定していた利回りを大幅に下回ってしまったというリスクはあります。

ランニングコストやリスクを把握しておこう

実質利回りを考えるときにはランニングコストを考慮していますが、その金額も先々変化していく可能性があります。

特に修繕費は長期的に積立をして対応しなければならないものの、初期には念頭から外れてしまいがちです。将来的に大きな費用が発生するリスクがあることも考慮して収益の得やすさを評価する必要があります。

不動産の収益性は収益還元法で調べる

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不動産の収益性を考える指標として、不動産価値の評価に用いる収益還元法が有用です。どのような計算方法なのか、一般的に使われている直接還元法とDCF法について理解しておきましょう。

還元利回りで計算する直接還元法

直接還元法は、その物件が将来生み出すと予想される収益をもとにして、現在の価格を評価する方法です。年間で得られる利益を還元利回りで割ったものを不動産価格として評価する方法です。想定される家賃収入から経費を差し引いた額を還元利回り割ることにより求めます。

割引率を考慮して計算するDCF法

DCF法は主に一棟ものやJ-REIT等への投資の際に使う方法です。不動産を保有している期間に得られる純利益と、その後に売却して得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計することにより価格を評価します。金利や売却時の価格も考慮するところが直接還元法と異なります。

まとめ

不動産投資において、物件を選ぶ際の利回りは指標の一つです。ただ不動産投資は長期にわたる運用のため、実質利回りも当初の想定通りになるとは限りません。利回りだけに注目するのではなく、様々な視点で物件選定することをおすすめします。

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