マンションを中古で、東京で買いたい。地域性や主な地区の相場まとめ

マンションを中古で、東京で買いたい。地域性や主な地区の相場まとめ

中古マンションを東京で購入する際のポイントは、どのような点でしょうか。サイトでの検索時や内覧の時に、ポイントを知っておくと役立ちます。マンション選びで気をつけておきたい点や、東京の地域性、各エリアの価格相場について紹介します。


中古マンション選びのポイント

中古マンションはこれまでに誰かが購入し、売却した物件です。使い方やリフォームなどの有無によって内部の状態は大きく異なります。建物自体の状態もチェックしておきましょう。

一番最初に気にしておきたいポイントは「予算に合っているか」「部屋の間取り」「エリア」です。予算や間取り、エリアは不動産情報サイトなどでも確認できます。条件に合う物件が見つかったら、次は細かい情報を確認します。

情報サイトでの絞り込みが終わった後は、実際に物件を見に行ってみましょう。内装や建物の状況を確認できます。

管理組合が機能しているか

マンションには管理組合があります。管理組合の仕事は、建物の管理です。

管理組合が機能していないマンションの場合、きちんと点検が行われず掃除や修繕などもおろそかになってしまいます。管理組合が機能しているかは建物の点検や修繕の状態からも判断できますが、書類からも状況が分かります。

マンションの状態を把握するために役立つ書類は、「修繕履歴や計画を記した書類」「議事録」「管理規約」です。

修繕履歴や計画を見れば、定期的に建物の点検や修繕を行っていることが分かります。議事録ではマンションの管理組合がどのような話し合いをしているのかが 判断できます。

管理規約にはマンション内の細かいルールが記載されているため、住むにあたって重要なポイントが確認できるでしょう。特に部屋の内部をリノベーションしたい方やペットを飼いたい方など、ルールを把握しておきたい場合には大切な資料です。

すべての書類を見せてもらえるとは限りませんが、物件を購入する前に確認できることは調べておきましょう。

修繕金の状況

マンションを購入する場合、修繕積立金はメンテナンスのために必要です。定期的に支払うお金ですが、金額が安ければ良いわけではありません。

修繕金の残高は書類などで確認できるケースがあります。建物の状態と積立金の残高を照らし合わせてみましょう。残高が少なすぎる場合は今後の修繕費用の捻出が不安です。

建物の外観がきれいでも、残高が少ない場合は今後修繕積立金が増額される可能性もあります。修繕費の使い道は修繕履歴や今後の計画表でも確認できるため、書類をチェックしておくことが大切です。

建物の状況

現時点での建物の状況も、中古マンション選びには欠かせない要素です。建物自体の補修状況も重要なポイントとなります。コンクリート部分にひびが入っているなど、明らかに問題がある場合は修繕不足の可能性を疑いましょう。

何らかの補修が行われている場合はそれほど心配いりませんが、修繕履歴や積立金の状況などと合わせて状況確認が必要です。

内覧の際には共用部も見ておきましょう。まず確認しておきたいのは共用部の管理状況です。清掃が行き届いているか、掲示板が整然としているか、ポストが荒れていないかなど、チェックしておきましょう。

ごみ捨て場や駐輪場がきれいに使われているかなど、居住者が共用部をどのように使っているのかも把握できます。

個人の物が共用部に置かれているようにみえる、ごみ出しのルールが守られていないようだ、など細かい部分を確認しておくと居住者のイメージがわかるでしょう。修繕は管理組合が行いますが、居住者も話し合いに参加します。

ルールを守れない居住者が多い場合、話し合いがうまく行かないなどトラブルに発展する可能性も考えられます。

東京の地域性

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東京は日本国内の中でも経済や文化が発展し、多くのオフィスビルや商業施設が建設されています。新宿や渋谷などの都心部だけでなく、住宅地も多い地域です。地理や生活情報など、詳しい情報を見ていきましょう。

地理について

東京都の都心部は23区に分かれています。23区の外側は多摩地域と伊豆諸島の26市5町8村(2018年3月1日時点)で成り立つ地域です。

中心部である中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区など東京5区と呼ばれ、価格変動を読むのに適した地域です。

例えば長期的な視点でみると、乗り換えが複雑で「迷宮のよう」と言われる巨大な迷宮駅新宿が、2020年頃から約20年後に変わろうとしています。東京都と新宿区が発表した「再整備プロジェクト」によると、築50年以上のビル建替え、車中心から歩行者中心へ、新宿中央公園から新宿御苑までを一体化して捉え、新宿を訪れる誰もが自由に行き交え活動しやすい空間に生まれ変わるそうです。
出所:東京都・新宿区「新宿の拠点再整備方針(案)」
東京の東側の下町エリアや、サラリーマンの多いエリアなど、区によってカラーが異なります。

東京23区内では地下鉄が発達しています。JR山手線も主要な交通手段で、主要駅をつないでいます。周辺県とつながる西武鉄道、小田急電鉄、東急電鉄なども知られています。

生活情報について

東京都23区はJR山手線の内側が都心部となっており、会社や商業施設が多いエリアです。都心部の外側は住宅地が多く、交通網も発達しています。東京都内のバスも充実運行しています。

上野、新宿、池袋などの主要駅には大型の商業施設が多数あり、買い物にも便利な土地柄です。主要駅近辺以外でも交通アクセスは便利で、スーパーやコンビニなどの生活に必要な店舗が多いです。意外に思われるかもしれませんが大小の公園もあり緑も多く、商店街が賑わっている町が多いのも都心の特徴です。

東京の不動産市場

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東京都内はエリアによって不動産価格の相場が異なります。港区や渋谷などの都心部は中古マンションの相場も高いエリアです。

Renosy独自調べによる、2018年に取引された中古マンションの売買価格の中央値をみていきます(2018年9月末時点のデータ)。

同じ東京23区内でも、練馬区、板橋区などは中古マンションの相場も2,000万円前半です。23区外の青梅市、福生市、狛江市などは1,000万円台で取引された中古マンションもあります。

間取り別(面積別)でも価格の中央値を見てみましょう。

成約価格中央値の動向

30-50㎡までの1LDKの間取りでみると、港区が5,990万円、渋谷区が5,580万円、中央区が5,380万円と東京都内でも高い印象です。80㎡以上4LDKの間取りでは、渋谷区、台東区、港区、墨田区で中央値が2億円を超えています。

東京都の多摩地域に目を向けると、青梅市では2,680万円、稲城市では3,180万円、町田市は3,380万円となっています。

人気エリアの価格相場

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東京都内には人気の高いエリアがいくつもあります。都心部で人気の高い中央区、東京23区内で人気のある江東区、23区外で人気の三鷹市の中古マンション価格相場を見てみましょう。

中央区

2017年9月の平米単価の中央値は103万円で、2018年9月の平米単価の中央値は105万円です。価格相場はやや上昇傾向ですが、駅周辺の物件が増えていることも一因となっています。

中央区内でも価格相場が高いエリアは銀座で、30-50m2、1LDKの平米単価の中央値は121万円です。馬喰町・馬喰横山駅が96万円、日本橋も96万円です。

江東区

2017年9月の平米単価の中央値は88万円で、2018年9月の平米単価の中央値は91万円です。

江東区内で価格相場が高いエリアは、30-50㎡まで1LDKの間取りでみると東陽町93万円、豊洲89万円、低めなエリアは、東雲77万円、森下は80万円です。

三鷹市

2017年9月の平米単価の中央値は61万円で、2018年9月の平米単価の中央値は54万円です。都心部と比べて、価格相場は抑えられています。

まとめ

東京都の中古マンションは、エリアによって価格相場に大きな開きがあります。予算や間取りの希望によっては、リーズナブルな物件が多いエリアを選択しましょう。

中古マンションを選ぶ時には予算面だけでなく、建物の状況や管理組合の稼働状況なども確認しておきましょう。書類なども確認することで、マンションの状況がきちんと把握できます。

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