不動産投資で成功するために必要な自己資金割合と返済比率とは?

不動産投資で成功するために必要な自己資金割合と返済比率とは?

インターネット上では不動産投資で成功する割合が話題になっていますが、そのような割合は誰も正確な統計を取っていないため、当てにはなりません。不動産投資において一番の失敗は、「高過ぎる値段で購入すること(高値づかみ)」に尽きると言えるでしょう。

高値づかみによる失敗を少しでも減らすには、自己資金割合がとても大切になります。そこで本稿では、不動産投資で成功するために必要な自己資金割合と適正な返済比率について解説します。

成功確率を上げる3つのポイント

不動産投資の成功確率を上げるポイントは次の3つです。

1.適正価格で購入する
2.良い立地の物件を購入する
3.自己資金を十分に用意する

不動産投資の失敗のイメージとして、空室だらけの物件を思い浮かべる人も多いと思います。

しかしながら、もしこの空室だらけの物件をタダ同然で購入しているとしたら、大した失敗ではなくなります。一方で、空室がほとんど発生しない優良物件でも、家賃で借入金を返しきれないくらい高く購入してしまえば失敗といえます。

つまり、不動産投資は空室の多寡に見合った「適正価格で購入」しないと失敗してしまうということです。もちろん、価格が安くても空室ばかり発生していては賃料収入が得られないことになります。そのため、空室リスクの少ない「良い立地の物件を購入する」ことも重要になります。

しかし、良い立地の物件はなかなか安く買えません。「適正価格で購入する」ことと「良い立地の物件を購入する」ことは相反する側面を持っており、難しいのです。そこで、自己資金割合が大切になってきます。良い立地の物件を高く購入したとしても、借入金の返済負担が少なければ、失敗の確率は減ります。

借入金の返済負担を少なくするには、「自己資金を十分に用意する」ことが重要です。「自己資金を十分に用意する」ことで、良い立地の物件を適正価格で購入する形に近づけることができるのです。

失敗しないための自己資金割合

では、失敗しないための自己資金割合とはどれくらいなのでしょうか。極端な例をいえば、自己資金割合100%なら、返済に関しては失敗しないといえます。ただ、大きな金額を必要とする不動産投資では、自己資金割合100%は非現実的なので、借入金を用います。

ちなみに、プロの機関投資家などは自己資金割合を30%程度確保することが一つの目安です。個人投資家であれば50%程度の自己資金割合が理想的になります。プロは物件の目利きが高いので、物件選びに失敗する確率がそもそも低いのです。一方で、個人投資家は物件の検討数も少なく、物件選びの経験値も浅いといえます。

物件選びのノウハウの差を考慮すれば、個人投資家が失敗しないためには50%程度の自己資金割合が理想的でしょう。

失敗しないための返済比率

返済比率とは、満室の賃料収入に対して借入金返済額が占める割合をいいます。失敗しないための適正な返済比率は50%程度です。不動産投資では、固定資産税や建物保険料、修繕費、管理委託料などの借入金返済以外の支出が、賃料収入に対して15~30%程度発生します。

仮に、借入金返済以外の支出が30%だとした場合、返済比率が50%とすると、満室賃料の20%が手残りということになります。その場合、例えば20%程度の空室が発生しても、とりあえず耐えられるという計算です。20%以上の空室が簡単に発生してしまうような物件なら、もっと返済比率を低くしなければなりません。

返済比率は自己資金割合をふやすことで下げることができます。

自己資金割合50%、返済比率50%を目安にしよう

不動産投資で成功するために理想的な自己資金割合は50%、返済比率も50%が一つの目安ではありますが、自己資金50%の準備も現実的に難しい側面があることから、実際は10~30%程度、中には5%程の自己資金でスタートし、それで成功している方も多数いらっしゃいます。
焦らず、自分に必要な自己資金をしっかりと見極め、準備したうえで投資するようにしましょう。

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