マンション投資ってどんな投資?仕組みや利回りについてのまとめ

マンション投資ってどんな投資?仕組みや利回りについてのまとめ

マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンを見込める投資方法として人気です。これからマンション投資を始めようとしている人向けに、マンション投資で利益が出る仕組みや物件選びに欠かせない利回りの計算方法などを解説します。


マンション投資の基礎知識

まずは、マンション投資、不動産投資の仕組みとお金の流れに対する理解を深めましょう。マンション投資で収益が生まれる仕組みを説明します。

マンション投資、不動産投資とは

マンション投資は、購入したマンションを人に貸したり売ったりして、収入を得ることを指します。

毎月、居住者から決まった額の家賃を回収することができるため、長期的に安定した収入を得ることが可能です。

また、購入したマンションを売却してお金を得る方法もあります。購入した時の額よりも高く売却することができれば、収入を得ることが可能です。

こちらの方法は、どんなタイミングで売却するかによって収益が大きく変わります。どちらかというと、不動産売却の知識が豊富で、マンション投資に慣れた人向けの方法だといえるでしょう。

マンション投資、不動産投資の仕組み

マンション投資を行うには、マンションを購入する資金の調達が必要です。不動産を購入するとき、多くの人は銀行からの融資を利用します。

家賃収入をローンの返済にあてることができるため、融資を受けることができれば、自己資金が足りなくても投資を始められます。

しかし、管理費、諸経費、修繕費、税金などの支出が発生することを忘れてはいけません。家賃収入からローン返済を行っていきますが、さらに上記支出についても家賃収入からそして足りなければ自己資金で行います。

マンション投資を成功させるには、いかに家賃収入を減らさらさないかが重要です。

空き室管理がポイント

マンション投資は多忙な人やサラリーマンでも、本業に支障をきたすことなく実行できるところが魅力です。実際の賃貸管理は賃貸管理会社が行うため、マンションの購入後にやることはほとんどありません。

また、株式投資などとは違い、短い間に大きく価値が変動することもありません。このような、リスクや手間が少ない点を魅力に感じる人もいるでしょう。

しかし、居住者がいなくなり家賃収入がなくなれば、ローンの返済は苦しくなっていきます。

退室する人がいても、すぐにまた新しい入居者を確保できれば問題はありませんが、空き室による損失が起こり得る点を頭に入れておきましょう。

マンション投資のメリットとリスク

image

マンション投資はメリットばかりではありません。リスクの存在を正しく把握できれば、回避することも可能になります。マンション投資のメリットとリスクを押さえておきましょう。

区分所有も可能

区分所有とはマンションを1棟ではなく、マンションを1戸購入し所有するという意味です。この方法で行う投資を区分投資といいます。

1棟の所有となるとかなりの資金が必要です。駅や商業施設が近いといった好条件なら、億単位のお金が必要となることもあります。

1区分の所有であれば、購入資金面での心配はかなり少なくなります。中古マンションの1区分を購入するのであれば、自己資金で購入できそうという人もいるでしょう。

購入するための資金が少なく済む点は大きなメリットですが、退去する人が出れば、新しい入居者が決まるまで家賃収入がゼロになってしまう点がデメリットです。

節税効果

マンション投資のメリットは他にもあります。結果として節税対策ができる、という点はマンション投資のメリットと考えていいでしょう。

2015年に法律が改正されて、相続税の非課税限度額が引き下げられました。それまでは基礎控除額が「5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)」でしたが、2015年1月1日以降は「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」に変更されています。

不動産は、同額の現金を相続した場合に比べ、現金よりも評価額が低く算出されるため、節税につながると言われています。

マンションを2,000万円で相続する場合、土地は路線価(一般的に時価の8割程度)、建物は固定資産税評価額(一般に時価の7割程度)から不動産評価額を算出します。この場合、マンションは時価2,000万円にもかかわらず、相続税評価額では4割ほど評価額が少なくなって、6割の1,200万円程度の評価額となります。さらにそのマンションを他人に賃貸している場合は、借地権や借家権の影響で評価額がさらに低くなります。

収益が得られないリスク

マンション投資をする上で逃れることができないリスクが、空き室が出て収益を得られなくなることです。

都市部を離れれば離れるほど、人口は少なくなり借り手も減ります。人口に対して物件の数が多ければ、それだけ空き室が出るリスクが高くなる点を押さえておきましょう。

また、中古マンションを投資マンションとして利用する場合、思った以上に修繕費用がかさんでしまうリスクもあります。大規模な修繕が必要になった場合に備えて、コツコツと積立をしておくことが大切です。

マンション投資の利回り

image

マンション投資で利益を得るには、物件の選び方が重要となります。物件を探す際に、ある程度の目安となるものが利回りです。利回りとは、物件の収益力を示す指標を意味します。利回りの計算方法や相場を知り、マンション投資に役立てましょう。

利回りの計算方法

利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあります。物件情報に記載されている利回りは、多くの場合表面利回りです。

表面利回りを計算するには、年間の家賃収入を物件の購入価格で割り、100をかけます。2,000万円で購入した物件を、月10万円で貸し出すと仮定した時の計算式は「1,200,000÷20,000,000×100=6%」です。

実質利回りを計算するには、年間の家賃収益から管理費・修繕費・固定資産税といった物件の維持に必要な費用を除いた数字を、物件価格購入で割って100をかけて算出します。

一見、利回りが良く収益を上げそうな物件であっても、空き室期間が長い、管理費や修繕費が高いというように、収益がなく出ていくお金が多ければ、実質的な利回りは低くなることを頭に入れておきましょう。

利回りの相場

物件の利回りは物件の場所や利便性によって変動します。一般財団法人 日本不動産研究所が不動産投資家を対象として行った調査「第38回不動産投資家調査(2018年4月現在)」を見ると、ある程度の利回りの相場が見えてきます。

賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、以下の通りです。

東京

城南エリア 城東エリア
18年4月 4.5% 4.6%

主な政令指定都市

札幌 仙台 横浜 名古屋 京都 大阪 神戸 広島 福岡
18年4月 5.7% 5.7% 5.0% 5.2% 5.3% 5.0% 5.5% 6.0% 5.3%

投資にかかるコスト

image

マンション投資にかかるコストを正確に知れば知るほど、将来的な設計を立てやすくなります。マンション投資にはどのような費用がどれくらい必要なのでしょうか。

購入や保有にかかる税金

マンション購入の際にかかる税金は、消費税と不動産取得税です。消費税は建物に対して発生します。

不動産取得税は不動産を購入した人を対象に、不動産のある都道府県が課税する税金のことです。不動産の売買契約が成立してから、大体半年くらい後に納付書が届きます。

不動産取得税の額を導き出す計算式は、「固定資産税評価額×4%」です。特例措置として、2021年3月31日まで土地および住宅の取得に関する税率は3%に引き下げられています。

他にも、不動産登記費用として登録免許税がかかります。不動産の登記は司法書士に依頼することが一般的です。司法書士手数料は不動産の登記を司法書士に依頼する際に発生します。

購入時の手数料

マンション購入の際にかかる費用は、マンションの本体価格だけではありません。本体購入価格以外に、建物代金にかかる不動産仲介手数料、契約手続きに必要な印紙代、上記で述べた司法書士手数料がかかります。

不動産仲介手数料は物件を扱う不動産会社によって異なりますが、不動産の価格に応じて上限が設定されています。

400万円を超える不動産を購入する場合の手数料の上限は、物件価格の3%+6万円です。この上限を超えて手数料が請求されることはありません。

印紙代は、売買金額が大きければ大きいほど増えます。例えば、売買価格が500万円以上1,000万円以下なら不動産売買契約書1通につき、5,000万円の印紙代が必要です。なお現在軽減措置が取られているため、この金額は、2018年10月時点では、2020年3月31日までに作成された契約書に対して適用となります。

保有時の維持費や管理費

投資用に購入したマンションは、所有しているだけでコストが発生します。固定資産税や都市計画税を納める義務が発生するためです。

不動産取得税とは違い、1年あたり「固定資産評価額×1.4%」の金額を納めます。都市計画税は1年あたり「固定資産評価額×最高0.3%」発生するという点を押さえておきましょう。

建物の共用部分の清掃や設備の保守点検等にもコストがかかります。管理を依頼する管理会社や、管理にどの程度の費用をかけるかで金額面が違ってきますが、入居者に満足してもらうためにはある程度の費用をかけることが必要です。

また、建物の管理だけでなく入居者の入退去や賃料の集金代行などにかかる管理費も発生します。

マンション投資で失敗しないために

image

他の投資方法に比べてミドルリスクとはいっても、条件によってはマンション投資に失敗してしまうこともあり得ます。

マンション投資に失敗しないために押さえておきたいポイントを紹介します。

将来を見据えて試算をする

目先の利益だけにとらわれていると、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。マンション投資で失敗しないためには、将来を見据えた試算をしましょう。

ローンを組む場合、低金利で借りられたとしても、長期的な目でみた時に金利が増えていくことを想定していなければ、利益を増やすことは難しいといえます。

ローンを組んでマンション投資を行う場合、金利の上昇を無視することは大きなリスクです。

特に、30年以上にわたる長期間の返済計画を立てている場合、金利上昇は大きな負担となります。場合によっては借り換えや、繰り上げ返済を利用して早めの完済を目指しましょう。

価値は下がる可能性があることを理解する

築年数が上がれば上がるほど建物の価値は低下していきます。築年数が増すほど、家賃相場は低くなることが一般的です。

たとえ利回りのよい物件を購入したとしても、マンション周辺の住環境が変化すれば期待していた利益を得られないこともあります。

例えば、周囲に競合物件が増えたり商業施設が閉店したりすれば、賃貸物件としての魅力は減ってしまうでしょう。

結果的に、家賃を下げなければ、入居者を確保できない状況に陥る場合もあります。場合によっては想定していたよりも、早めに売却を検討することになる可能性もあります。

売却時期にもよりますが、購入したときよりも高く売れることは安易に期待しない方がいいでしょう。購入時の金額よりも売却価格は安くなることを頭に入れておきましょう。

需給バランスを調べる

どんなに優良な物件を所有していたとしても、借りたいという人がいなければマンション投資を成功させることはできません。

例えば、ファミリーが多いエリアに単身者用のマンションがあっても、入居率は低いと考えられます。

どのエリアのどんな建物に需要があるのかを判断することは、マンション投資で利益を出すために重要なポイントです。

また、競合のマンションが多いエリアの場合、できるだけニーズがかぶっていない物件を選ぶことも視野に入れましょう。

投資物件探しのポイント

image

投資用物件を選ぶには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。物件選びが収益を大きく左右するといってよいでしょう。一体どのようなことに注意して、物件選びをすればよいのでしょうか。

投資用マンションには種類がある

マンション投資の種類は1つではありません。どんなタイプのマンションを所有するかによって、特徴が異なります。マンション投資における種類ごとの違いを見ていきましょう。

  • 1棟を所有:購入価格が高いが空き室リスクを分散できる点がメリット
  • 1区分(1戸)のみを所有:購入金額が安く修繕費用の負担が少ない
  • 単身者用:部屋がコンパクトで面積が少ないため、壁紙の張替え等の設備費がそれほどかからない
  • ファミリー向け:長期の入居を見込めるが、空き室期間も長くなりがち

マンションの1棟を所有する場合、オーナー1人の意向で大規模修繕を行うことができます。

しかし、区分所有に比べて保守点検にかかる費用が多く、動かさなければならない金額も大きいです。そのため、区分所有の方が手軽に始めやすいといえます。

立地は特に重要なポイント

投資用マンションで結果を出すには、立地を厳選することが大切です。立地にこだわることで、空き室のリスクを減らし長期的に安定した家賃収入を得やすくなります。

最寄り駅からどれくらいの時間でたどり着けるか、住環境はどうか、近くにスーパーや病院はあるかといった点を考慮して選ぶとよいでしょう。

できるだけ多くのアピールポイントを持った物件を選ぶことで、集客力のアップにつながります。

利回り重視の選び方は要注意

どんなに利回りが高い物件であっても、借りてくれる人がいなければ収入にはつながりません。利回りだけを見て物件を選ぶことは危険です。条件に優先度をつけて、投資用物件として相応しいかを総合的に見極めることが必要です。

不動産投資ローンについて

image

自己資金が豊富にある人を除き、マンション投資を始めるにあたり、ローンの利用を考える人がほとんどでしょう。不動産投資ローンと一般的な住宅ローンの違いやメリットやデメリットについて説明します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産を購入するとき、住宅ローンを利用する人は多いです。実際に、現在住んでいる住居をローンで購入したという人もいることでしょう。

実は金融機関には住宅ローンだけでなく不動産投資ローンが存在することをご存知でしょうか。住宅ローンは多くの人に向けて開かれた存在です。一方、不動産投資ローンは住宅ローンに比べると、利用が限られるため、積極的に宣伝されているわけではありません。

自宅をローンで購入するのとは違い、投資用として不動産を購入すると、投資に失敗してしまったときに回収できなくなるリスクが高まります。そのため、審査を厳しく、住宅ローンよりも金利を高く設定しています。不動産投資は居住用の住居を得るための住宅ローンとは違い、金融機関がリスクに対して過敏になっているとも言えるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、審査基準が厳しく、住宅ローンとは金利の設定が異なることであると覚えておきましょう。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンを利用するメリットは、なんといっても少ない自己資金で投資が可能になる点です。審査に通りさえすれば、購入資金を貯蓄することなくすぐに投資を始められます。よい物件に出会ったらすぐに行動に移せる点が魅力です。

不動産投資ローンのデメリット

大手銀行の中には、富裕層を対象にした不動産投資ローンしか用意していない場合も多くあります。借りられる場所が少ないという点はデメリットだといえるでしょう。

地方銀行や信用金庫の中には、審査に対するハードルがやや低く、一般投資家向けの商品が用意されているケースもあります。

不動産投資ローンを利用できたとしても、空き室が出て収入がなくなれば厳しい局面に立たされます。家賃収入がない状況では、本業の収入や貯金を返済にあてなければなりません。

また、いよいよ返済が苦しくなって物件を売却することになっても、残債が残ってしまうリスクを考慮しなければならない点もデメリットです。

まとめ

マンション投資にはさまざまなメリットやデメリットがあります。全くリスクがないマンション投資はないため、リスクに対する備えを万全にしたり、収益を上げることができる優良な物件を見極める目を養うことが必要です。

初心者のうちは自分1人の力で何とかしようと構え過ぎずに、マンション投資に詳しい不動産会社の意見を上手に取り入れることをおすすめします。

お役に立てましたら、応援お願い致します!

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。