所得の高い人ほど効果大 不動産投資が節税になる仕組み

所得の高い人ほど効果大 不動産投資が節税になる仕組み

毎月納める所得税と住民税の額をみて、うんざりしたことはありませんか。日本の所得税および住民税は、累進課税になっており、所得が増えるほど税負担が大きくなります。

「不動産投資は節税になる」という話を聞いたことがある人はいると思いますが、それは不動産投資を行うと、赤字が出た際に損益通算でき、所得税の還付が可能となる場合があるからです。それはどのような仕組みなのでしょうか。

不動産投資は、初年度は赤字になりがち、そこで一気に還付される

日本の税制度は、前述した累進課税制度により、給料がアップしても社会保険を含めた税金が増えるだけで手取りが増えない、という現象が起こることがあります。特に、仕事をがんばって年収800万円~1,200万円前後になった場合に、この状態に陥りやすいのです。

なんとかして節税する方法はないのでしょうか。そのひとつに「不動産投資」があります。不動産投資は、事業ですので当然ですが確定申告を行います。そこで、不動産投資で扱われる所得は、不動産所得となります。給与所得と不動産所得は、確定申告の税務上、通算することが可能です。

つまり、本業で多大なる所得税を納めている場合、不動産投資で赤字がでたら、その分だけ給与所得で納めた税金が還付され、戻ってくるのです。これには、確定申告が必要です。給与所得と不動産所得があった年の翌年3月15日までに確定申告し、指定の口座に還付してもらうことができます。

不動産投資は、初年度は赤字になりがちです。物件購入費用に加えて、諸費用がかかるからです。仲介手数料、登録免許税、司法書士費用、不動産取得税、印紙税などがかかります。そして、仲介手数料以外のものは、実は経費として不動産所得から引くことができるのです。ここが大きく膨らんでしまうため、初年度はとくに赤字になりがちです。

【参考記事】どれくらい必要??不動産購入時の諸費用とは

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このような理由から、たとえ空室期間が全くなく毎月しっかりと家賃が入っていても、初年度の収支計算をすると赤字になる傾向が強いのです。そこで、お給料から源泉徴収されていた所得税が還付されるなら、こんなにうれしいことはないですよね。しかも、住民税は所得金額によって決まりますので、損益通算で所得が下がれば住民税も下がっていきます。

サンプル、年収800万円の会社員が、2,000万円の区分マンションを購入したら

例えば、年収800万円のサラリーマンが2,000万円の区分マンションを購入したケースを見てみましょう。

まずは購入しない場合の税額を計算してみます。

所得税を計算するにあたり、給与収入からまずは給与所得控除が引かれます。さらに所得控除として、基礎控除や扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などが引かれます。控除後の金額が課税所得となります。配偶者や子供がいることを想定して課税所得が400万円だった場合、税率は20.42%、税額控除を差し引くと所得税は約38万円となります。

住民税は均等割と所得割に分かれています。所得控除できる金額は多少変わり、180万円ほど控除できたとすると住民税は約43万円となります。

ここで2,000万円の物件を購入した場合を計算します。収入としては家賃があります。初年度の支出として先ほど述べた購入時の諸費用が経費となります。さらに年間の費用として減価償却費、利息負担、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金などが経費に加わるため、100万円の赤字となったとします。

この場合に損益通算をすると、課税所得が300万円となり、税率が10.21%に軽減されます。税額控除を差し引くと所得税は約21万円となりますので、約17万円の所得税が軽減される計算となります。住民税も同様に計算していくと、約10万円の軽減となります。

このケースはあくまで一例ですが、損益通算をすることにより課税所得が減るため、結果として税額が軽減される場合があります。特に所得が大きい方は所得税率も高いため、節税効果が高くなる傾向があります。

この節税効果は、おもに購入時の諸費用を経費に参入したことによるものです。そのため2年目以降は節税効果が薄れますが、2件目、3件目を購入した年も同様に効果がある場合があります。また、減価償却の仕組みにより、さらに節税となる場合もあります。税理士など専門家に相談しながら、うまく活用していくのも良いでしょう。

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